Immobilienmakler und WEG-Verwalter müssen in Zukunft nachweisen, dass sie das Zeug zu ihrem Job haben. Der Sachkundenachweis, der so lange im Gesetzgebungsverfahren festhing, hat endlich die Hürde Kabinett genommen. Wer den Sachkundenachweis wird führen müssen und wer nicht, steht noch nicht endgültig fest. Auch die Kriterien der Qualifikation müssen sich erst noch herauskristallisieren. Allzu hoch wird die neue Eintrittsbarriere wohl nicht werden.

Betätigen Sie sich als Immobilienverwalter oder Wohnungseigentumsverwalter oder liebäugeln mit der Aufnahme einer solchen Tätigkeit? Dann dürfte es Sie interessieren, dass Sie bald beweisen müssen, dass Sie - zumindest theoretisch - etwas von Ihrem Fach verstehen. Das Bundeskabinett hat Ende August den Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und WEG-Verwalter aus dem Hause von Wirtschaftsminister Gabriel beschlossen. Mehr als ein Jahr, nachdem der Referentenentwurf vorlag.

Doch wer muss seine Sachkunde nachweisen und wer ist davon befreit? Und wie umfangreich und tiefgreifend wird so eine Sachkundeprüfung ausfallen? Fest steht: Mietverwalter sind per se ausgenommen, ebenso nicht-gewerbliche WEG-Verwalter. Einen Sachkundenachweis nicht erbringen müssen zudem alle jene WEG-Verwalter und Makler, die entweder eine dreijährige Ausbildung zum Immobilienkaufmann bzw. zur -kauffrau abgeschlossen haben oder per Fortbildung den nicht-akademischen Grad eines Immobilienfachwirts erlangt haben. "Diese Ausbildungsabschlüsse werden einem Sachkundenachweis gleichgestellt", sagt eine Sprecherin des Wirtschaftsministeriums.

Ob weitere Abschlüsse und, wenn ja, welche ebenfalls von der Pflicht zum Sachkundenachweis befreien, ist noch offen: Dies werde noch im Rahmen der Erarbeitung einer Rechtsverordnung geprüft bzw. in dieser festgelegt, so die Sprecherin weiter.

Unerheblich wird das für die sogenannten alten Hasen sein: Wer belegen kann, dass er seit mindestens sechs Jahren "ununterbrochen selbstständig" als WEG-Verwalter bzw. Immobilienmakler tätig ist, muss ebenfalls nicht nachweisen, dass er auch das Zeug dazu hat. Doch wie viele alte Hasen gibt es eigentlich? Das Wirtschaftsministerium geht im aktuellen Gesetzentwurf davon aus, dass "rund 50% der derzeit im Markt tätigen Gewerbetreibenden von der Bestandsschutzregelung Gebrauch machen können". Bei insgesamt rund 27.000 Immobilienmaklern und rund 17.700 Wohnungseigentumsverwaltern, die "laut Dienstleistungsstatistik und Angaben der Berufsverbände" bereits im Markt tätig sind, wie es im Entwurf heißt, wären also insgesamt 22.350 Gewerbetreibende - 13.500 Makler und 8.850 Verwalter - von der Prüfung befreit.

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) macht für seine Klientel eine andere Rechnung auf: Unter der Annahme von 20.000 aktiven Verwaltern, so rechnet der Verband vor, und einer in den letzten Jahren stabilen Anzahl von Neuverwaltern von 500 pro Jahr ergeben sich bei einer Alten-Hasen-Regelung von sechs Jahren rund 17.000 alte Hasen. Von den verbleibenden 3.000 Verwaltern werden nach DDIV-Schätzung rund 70% eine Sachkundeprüfung ablegen müssen. Die restlichen 30% dürften bereits qualifiziert sein, also z.B. eine Ausbildung zum Immobilienkaufmann gemacht haben.

Die Diskrepanz zu den Zahlen des Wirtschaftsministeriums erklärt sich u.a. daraus, dass dieses eine mehr als doppelt so hohe Fluktuationsquote unter den Immobilienverwaltern ansetzt wie der DDIV, erläutert Tilman Müller, Referent der DDIV-Geschäftsführung.

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hält sich mit Zahlenspielen zurück: Die Zahl 27.000 aus dem Gesetzentwurf komme von ImmobilienScout24, sagt IVD-Bundesgeschäftsführerin Sun Jensch. "Ob alle davon im Vollerwerb makeln, weiß auch IS24 nicht. Eine solche Aussage ist unseriös. Entscheidend ist, dass die sogenannten Gelegenheitsmakler, oft mit zu wenig Fachkompetenz, den Sachkundenachweis nicht erbringen."

Auch, welche Inhalte bei der Sachkundeprüfung abgefragt werden, wird erst die Rechtsverordnung zeigen. "Anzunehmen ist, dass eine Qualifikation vergleichbar zum IHK-Zertifikat Makler und Verwalter als Maßstab gesetzt wird. Das entspricht in etwa rund 120 Ausbildungsstunden, also rund zweieinhalb Wochen", mutmaßt Jensch. "Das ist nur ein Tropfen auf den heißen Stein." Das Ministerium hält sich in dieser Frage bedeckt und teilt dazu nur mit: "Die Arbeiten an der Rechtsverordnung laufen."

Die Kosten für eine Sachkunde sind ebenfalls noch schwer zu beziffern, weil die Inhalte der Prüfung ja noch nicht fix sind - und die am Markt aktiven Makler und Verwalter bzw. die künftigen Neueinsteiger natürlich nicht alle dasselbe theoretische Rüstzeug mitbringen. Für die IHK-Prüfung selbst werden rund 400 Euro zu berappen sein.

Je nachdem, wie die Kriterien für die Qualifikation genau aussehen werden, kommen eventuell noch Kosten für eine Fortbildung obendrauf. Die Kosten für einen IHK-Zertifikatslehrgang, der laut Jensch ausreichen dürfte, um die Mindestqualifikation abzudecken, liegen z.B. bei einer Akademie, zu deren Trägern auch der IVD gehört, bei rund 1.500 Euro. Der Lehrgang zum Immobilienverwalter, den der DDIV beispielhaft nennt, kostet 1.800 Euro.

Eine Sachkundeprüfung muss übrigens nur der Geschäftsinhaber ablegen, nicht seine Mitarbeiter. Sofern diese jedoch "aktiv an der erlaubnispflichtigen Vermittlungs- oder Verwaltungstätigkeit mitwirken" (Gesetzentwurf), also z.B. Exposés erstellen oder Eigentümerversammlungen durchführen, muss ihr Chef prüfen, ob sie eine "angemessene Qualifikation" mitbringen.

Das Gesetzgebungsverfahren soll laut Ministerium "nach derzeitiger Planung" Ende 2016 abgeschlossen sein. Neun Monate später, in diesem Szenario also im vierten Quartal 2017, träte das Gesetz in Kraft. Die vorgesehene Übergangsfrist von zwölf Monaten für bereits im Markt tätige Makler und Verwalter beginnt mit Inkrafttreten des Gesetzes, also voraussichtlich Ende 2017. Bis Ende 2018 hätten alte Hasen Zeit nachzuweisen, dass sie welche sind.

La Française hat seinen ersten Fonds für deutsche Investoren aufgelegt. Damit die Insti-Anleger lange Freude an dem Produkt haben, holt sich die Fondsgesellschaft wissenschaftliche Unterstützung beim EBS Remi.

Die französische Vermögensverwaltung La Française wirbt erstmals um deutsches Geld. Für den neu aufgelegten Einzelhandelsimmobilienfonds LF Konsumfonds Deutschland will La Française 250 Mio. bis 280 Mio. Euro bei deutschen institutionellen Investoren einsammeln und so eine Feuerkraft von 400 Mio. Euro entwickeln. Im Visier hat man sowohl innerstädtische Geschäftshäuser als auch Nahversorger, Fachmarktzentren, Supermärkte und Discounter. Der Vertrieb ist in der vorvergangenen Woche gestartet.

Drei Objekte der Kategorie "Basic Retail" mit zusammen rund 25.000 m² Mietfläche hat das Fondsmanagement um Jens Göttler zum Vertriebsstart in der vergangenen Woche für insgesamt 67 Mio. Euro gesichert. Als durchschnittliche Ticketgröße peilt Gregor Volk, Geschäftsführer der deutschen Niederlassung von La Française AM International, 25 Mio. Euro an; die Bandbreite reiche von ca. 10 Mio. bis rund 60 Mio. Euro.

Das Mindestzeichnungsvolumen für den offenen Immobilien-Spezial-AIF, der von der Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft Intreal verwaltet wird, haben die Fondsmacher bei 10 Mio. Euro angesetzt. In puncto Rendite wollen sie ihren künftigen Anlegern, ihrem Konzept einer Mischung aus Nahversorgung und High Street entsprechend, einen Mix aus höheren Ausschüttungsrenditen einerseits und einem höheren Mietsteigerungspotenzial andererseits bieten. "Die Bruttoanfangsrenditen für innerstädtische Einzelhandelsimmobilien liegen hier und da schon unter 4%. Bei Fachmarktzentren sind immer noch über 5% drin", berichtet Göttler.

Damit die Immobilien, die der Fonds einkauft, den Anlegern über die gesamte Fondslaufzeit und auch nach deren Ende, also nach zehn bis zwölf Jahren, noch Freude machen, hat sich La Française wissenschaftliche Unterstützung beim EBS Real Estate Management Institute (EBS Remi) unter Leitung von Jan Mutl geholt. Die Wissenschaftler haben für beide Investitionsschienen des Fonds ein "indikatorenbasiertes empirisches Städte- bzw. Ballungszentrenranking" (Mutl) entwickelt und sollen mindestens zweimal im Jahr "einen Ausblick für die beiden verschiedenen konsumbasierten Immobilienarten, in die der Fonds investiert, erstellen" (Göttler).

Zu den Indikatoren, die die EBS-Wissenschaftler entwickelt haben, zählt auch die "E-Commerce-Resistenz". Hierfür nehmen Mutl und seine Doktoranden z.B. unter die Lupe, wie hoch die Dichte an Cafés oder anderer Aufenthaltsmöglichkeiten im Umfeld einer Einkaufslage ist, wie viele Parks sich in der Umgebung befinden oder ob Veranstaltungen und Feste den Händlern vor Ort einen Zustrom potenzieller Käufer bescheren. Was die Einwohnerzahl angeht, geben die Fondsväter eine Mindestgröße von 150.000 Einwohnern für innerstädtische Retail-Immobilien an. Bei Investments in der Kategorie täglicher Bedarf sollten im Einzugsgebiet nicht weniger als 50.000 Menschen wohnen.

Geboren wurde die Idee, das EBS Remi mit der Entwicklung von Indikatoren und deren regelmäßigen Überprüfung zu beauftragen, "während meiner dreijährigen Weiterbildung am Remi", erzählt Volk. "Das, was in den USA schon lange vorgelebt wird, u.a. von den Universitäten Yale und Harvard, wollen wir zusammen mit der EBS umsetzen. Ein gegenseitiger nutzenbringender Wissenstransfer zwischen Theorie und Praxis." Für was eine Fortbildung so alles gut sein kann.

Thomas Gütle verlässt Ende Oktober Savills Investment Management (IM) und fängt am 1. November 2016 an der Seite von Volker Arndt und Lothar Estein als Mitgeschäftsführer beim Fondsanbieter US Treuhand, Bad Homburg/Orlando, an. Gütle, der zuletzt zehn Jahre Deutschlandchef von Savills IM (zuvor Cordea Savills) war, soll an seiner neuen Wirkungsstätte den Bereich institutionelle und semi-institutionelle Kunden übernehmen.

Er wird zugleich Mitgesellschafter der US Treuhand Vertriebs GmbH und der US Treuhand Verwaltungsgesellschaft. Im ersten Quartal 2017 will der Manager, in dessen Lebenslauf sich auch die Station TMW Pramerica Immobilien findet, einen ersten US-Immobilienfonds für institutionelle Investoren aus Deutschland präsentieren.

Für die US Treuhand, die bislang auf Fonds für breites Publikum abonniert war, ist der Einstieg Gütles der Versuch, nach der gescheiterten Kooperation mit Feri beim Einstieg ins Geschäft mit institutioneller Kundschaft endlich voranzukommen. Unternehmensgründer Estein setzt vor allem auf Gütles Erfahrungen in der Betreuung solcher Investoren. Estein, der selbst seit zwei Jahrzehnten in Florida lebt, sieht jede Menge Chancen für deutsche Anleger, trotz hoher Immobilienpreise in den USA gute Renditen zu erzielen.

Estein setzt auf Büro- und Wohnimmobilien in Bundesstaaten ohne eigene Besteuerung

Er konzentriert sich bei der Suche nach geeigneten Objekten auf Büro- und Wohnimmobilien. Die können beispielsweise in Arizona, Florida, Nevada oder Texas stehen. Unter anderem deswegen, weil dort anders als etwa in Kalifornien zu der ohnehin fälligen Bundessteuer keine zusätzliche Besteuerung der Bundesstaaten anfällt. Der Geschäftsmann nennt zwar keine Größenordnungen dazu, wie umfangreich er sich das Geschäft mit Investoren wie Versicherungen, Pensionskassen und Family-Offices vorstellt, und spricht stattdessen von "ambitionierten Zielen", die er sich gesetzt habe. Was das heißt, deutete er gegenüber der Immobilien Zeitung mit diesen Worten an: "Wir machen das sicher nicht, um nur 100 Mio. USD einzusammeln."

Ungeachtet des neuen Geschäftszweigs will Estein Anfang 2017 auch einen neuen Publikumsfonds bringen, der in US-Immobilien investiert. Dieser Geschäftsbereich wird weiterhin von Volker Arndt abgedeckt. Während sich die US Treuhand bei Produkten für konservative Institutionelle auf Core-Immobilien konzentriert, hält Estein bei Publikumsfonds auch latent höhere Risiken für vertretbar. Das spiegelt sich auch in den Erwartungen an die Ausschüttungshöhe wider. Für Institutionelle nennt Estein "mindestens eine Vier vorm Komma" als Maßstab, im Publikumssektor hält er "mindestens eine Fünf vorm Komma" für erforderlich. In Betracht kommende Wohnanlagen taxiert er hinsichtlich der Caprates etwa 100 Basispunkte über dem, was für Bürohäuser zu zahlen ist.

Satter Gewinn bei Objektverkauf in Dallas

Derweil nennt Estein noch zwei Neuigkeiten. Zum einen wird er den Deutschlandsitz seines Unternehmens bis Ende des Jahres von Bad Homburg nach München verlegen. Zum anderen meldet er nach vielen Aufs und Abs bei seinem Großprojekt Victory Park in Dallas einen erfolgreichen Verkauf. Aus dem ursprünglich aus acht Objekten bestehenden Ensemble, das der Fonds an der Seite des Großinvestors Hines hält, wurde für rund 180 Mio. USD ein Bürokomplex an den US-Investment-Manager Clarion Partners veräußert. Die US Treuhand und Hines hatten in diesen Teil des Komplexes nur etwa 100 Mio. USD gesteckt. In das Mammutprojekt ist der 2006 aufgelegte geschlossene Fonds UST XVI Victory Park unter anderem mit rund 180 Mio. USD Eigenkapital von mehr als 1.700 Anlegern investiert.

Christoph Korff (49) ist Director in der Berliner Niederlassung des Beraters und Generalplaners Modal M, München. Korff kommt von der OFB Projektentwicklung, für die er seit Ende 2011 als Projektleiter tätig war. Modal M steht Unternehmen beim Neu-, Um- oder Ausbau von Gewerbeimmobilien mit Rat und Tat zur Seite, u.a. in puncto Arbeitsplatzgestaltung.

Carsten Boell (47) hat im August 2016 bei Interboden Innovative Gewerbewelten, einem Unternehmen der Ratinger Interboden-Gruppe, die Leitung der kaufmännischen Projektentwicklung übernommen. Zuvor leitete Boell seit 2010 die Region West von Bilfinger Real Estate in Düsseldorf und gehörte seit März 2013 zudem der Geschäftsleitung im Bereich Büro von Bilfinger Real Estate an. In der Vergangenheit war er zudem in der gewerblichen Projektentwicklung in der Westdeutsche-Immobilienbank-Gruppe und bei der IKB Deutsche Industriebank tätig.

Thomas Ceppok (39) wirkt seit dem 1. September 2016 bei der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft, einer an die Duale Hochschule Baden-Württemberg (DHBW) in Stuttgart angeschlossenen Einrichtung, als Akademiedirektor für die beiden Standorte Düsseldorf und Frankfurt. Er ist u.a. für Studenten- und Dozentengewinnung und schulorganisatorische Themen zuständig. Er leitet die ADI-Standorte von Köln aus. Ceppok kommt vom Immobilien Manager Verlag (IMV), Köln. Dort war er seit 2011 Leiter Media Sales. Insgesamt war Ceppok 13 Jahre für den IMV tätig.

Die vdpPfandbriefAkademie bietet einen Lehrgang zum "Fachberater Private Baufinanzierung" an. Der Lehrgang ist auf die Anforderungen abgestimmt, die sich aus der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) in deutsches Recht ergeben. Angesprochen fühlen sollen sich insbesondere Bankmitarbeiter, aber auch freie Darlehensvermittler, die ihre Tätigkeit nach dem 21. März 2011 aufgenommen haben.

Die vdpPfandbriefAkademie bietet einen Lehrgang zum "Fachberater Private Baufinanzierung" an. Der Premieren-Lehrgang ist auf Januar/Februar 2017 terminiert und auf eine Teilnehmergröße von bis zu 25 Personen ausgelegt. Veranstaltungsort ist die Frankfurt School of Finance & Management. Der Kurs besteht aus vier Modulen bzw. zwei Seminarblöcken mit einer Dauer von je zwei Tagen plus einer Abschlussklausur. Die vier Module sind als Paket oder einzeln buchbar. Das Paket kostet 2.400 Euro (zuzüglich Umsatzsteuer). Für die Prüfung fallen weitere 1.200 Euro an.

Der Lehrgang richtet sich an Vermittler privater Baufinanzierungen, die eine abgeschlossene Berufsausbildung im Finanzbereich (Banklehre) oder ein entsprechendes Hochschulstudium absolviert haben und seit mindestens zwei Jahren in einem Kreditinstitut oder im Finanzbereich in der Immobilienfinanzierung tätig sind. Der Lehrgang ist auf die Anforderungen abgestimmt, die sich aus der Umsetzung der WIKR in deutsches Recht ergeben und die in der Anfang Mai 2016 in Kraft getretenen Immobiliar-Darlehensvergabe-Sachkunde-Verordnung konkretisiert sind.

Honorarvermittler müssen Sachkunde nachweisen

Honorar-Immobiliardarlehensvermittler müssen seit Inkrafttreten der WIKR für eine Gewerbeerlaubnis ihre Sachkunde nachweisen. Davon ausgenommen sind nur sogenannte alte Hasen, also solche freien Vermittler, die mindestens seit dem 21. März 2011 nachweislich ununterbrochen tätig sind. Sie müssen keine IHK-Prüfung ablegen. Allen anderen sei gesagt: Der vdp-Lehrgang decke einen großen Teil der von der IHK für die Sachkundeprüfung Geprüfte/r Fachmann/-frau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK geforderten Fachthemen ab, heißt es bei der vdpPfandbriefAkademie.

Bankmitarbeiter sind nicht aus dem Schneider

Primär versteht die Akademie den Lehrgang jedoch als Angebot für Bankmitarbeiter: "Auf sie ist unser Lehrgang vor allem zugeschnitten. Für sie ist zwar keine IHK-Sachkundeprüfung vorgesehen. Sie sind aber keineswegs aufgrund ihrer in der Sachkunde-Verordnung aufgeführten Berufs- bzw. Hochschulabschlüsse automatisch aus dem Schneider, denn: Die Verordnung präzisiert zwar die vom Gesetzgeber verlangten Kenntnisse und nennt Berufsabschlüsse, bei denen sie deren Vorhandensein unterstellt. Der Gesetzgeber verlangt aber auch die fortlaufende Aktualisierung der notwendigen Kenntnisse" - siehe § 18a Abs. 6 Kreditwesengesetz. "Und auch wenn in deutschen Kreditinstituten zumeist Mitarbeiter mit den in der Sachkundeverordnung genannten Berufsqualifikationen tätig sein dürften, gibt es sicher auch – v.a. bei den externen Mitarbeitern in den Tochtergesellschaften – solche, die nicht über einen der genannten Abschlüsse verfügen."

Kreditinstitute müssen Schulungsbedarf jedes einzelnen Mitarbeiters prüfen

Mit anderen Worten: Um die Anforderungen der Bankaufsicht zu erfüllen, muss das Kreditinstitut bei jedem einzelnen mit Immobiliar-Verbraucherdarlehen befassten Mitarbeiter den Schulungsbedarf identifizieren und gegebenfalls entsprechend nachschulen, warnt die Akademie. "Der Kreis der Betroffenen ist recht groß, denn es geht hier sowohl um die direkt beratenden Mitarbeiter als auch z.B. um diejenigen, die die Bonitätsprüfung durchführen. Der Begriff des externen Bankmitarbeiters ist dabei in seiner Reichweite noch nicht ganz klar, im Zweifel aber wohl weit auszulegen und z.B. auch auf Mitarbeiter in Tochterfirmen anzuwenden."

Die beiden Masterstudiengänge der EBZ Business School, der Master of Arts Real Estate Management in der Präsenzstudienvariante und der Master of Science Projektentwicklung, sind von der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) akkreditiert worden. Die EBZ gehört damit zu insgesamt zehn Hochschulen in Deutschland, die RICS-akkreditierte Studiengänge anbieten.

Studierende eines von der RICS akkreditierten Studiengangs können nach dem Abschluss ihres Studiums ein sogenanntes Assessment of Professional Competence (kurz: APC) durchlaufen und als Chartered Surveyor die Berufsbezeichnung MRICS (Professional Member) führen. Nach fünf Jahren winkt ihnen der Berufstitel FRICS (Fellow). Auch EBZ-Masterabsolventen, die ihr Masterstudium im Wintersemester 2013/2014 aufgenommen haben, können sich für das APC anmelden. Die Akkreditierung der Masterstudiengänge gilt fünf Jahre, also bis 2019.

Von 1995 an war die Führungsakademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (FWI), aus der die EBZ Business School 2008 hervorgegangen ist, bereits durch die RICS akkreditiert.

Die Berliner Gesellschaft für Vermögensverwaltung, kurz BGV Unternehmensgruppe, hat sich die Dienste von Andreas Sammer gesichert. Sammer, seit 2003 für Wettbewerber Strabag Residential Property Services (die ehemalige GSW-Tochter BWG) tätig, wechselt zum 1. Oktober 2016 zur BGV. Er soll für seinen neuen Arbeitgeber zusätzliche Verwaltungsmandate an Land ziehen. Bei Strabag verantwortet er seit 2013 als Leiter Vertrieb WEG-Verwaltung die Akquise von Verwaltungsmandaten.